Existenzgründung im reinen Wohngebiet kann problematisch sein

Bereits im Oktober 2015 hatten wir über die Gründung eines Unternehmens in einem reinen Wohngebiet berichtet. Jetzt hat das Verwaltungsgerichts Neustadt in einem neuen Urteil (Az.: 3 K 890/15) entschieden, dass dies nicht immer zulässig ist.

Im betroffenen Fall hatte die Klägerin ein Gewerbetriebes für Schlittenhundefahrten und Verkauf von Zubehör auf ihrem Grundstück (in einem reinen Wohngebiet) gegründet. Zusätzlich hielt sie neun Huskys. Als der zuständige Landkreis davon erfuhr, untersagte er ihr die Haltung von mehr als zwei Hunden. Dagegen klagte die Unternehmerin und verlor.

Die Richter am Verwaltungsgerichts Neustadt wiesen die Klage ab und begründeten dies damit, dass der Gewerbebetrieb in einem allgemeinen Wohngebiet eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung des Wohngrundstücks sei. Da diese jedoch nicht genehmigt worden war, sei der Fall eindeutig. Darüber hinaus gingen die Richter davon aus, dass es durch die Haltung von neun Hunden zu „über das übliche Maß hinausgehenden Lärmemissionen“ komme, die in dem allgemeinen Wohngebiet gebietsuntypisch und daher unzulässig seien.

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Quelle: Verwaltungsgerichts Neustadt

Gewerbe im reinen Wohngebiet unter Umständen zulässig

Nach einem Beschluss des Verwaltungsgerichtes Trier (VG, (Az.: 5 L 2377/15.TR) kann die Nutzung einzelner Räume oder Wohneinheiten zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit in einem reinen Wohngebiet zulässig sein. Einzige Bedingung: Die beruflich genutzte Fläche muss gegenüber der wohnbaulich genutzten Fläche im Gebäude eindeutig untergeordnet sein und es muss sich um eine häuslichen Abläufen entsprechende, wohnartige Betätigung handeln.

In dem aktuellen Fall wurde nach Beschwerden aus der Nachbarschaft einer Yogalehrerin die Nutzung ihrer Wohnung zu Unterrichtszwecken untersagt. Der zuständige Landkreis begründete dies damit, dass es sich bei Yogaunterricht um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, die nicht unter die in § 13 der Baunutzungsverordnung genannte Ausnahmeregelung für freiberufliche Tätigkeiten falle.

Dagegen klagte die Yogalehrerin und bekam Recht. Nach Ansicht der Richter kann die Tätigkeit der Yogalehrerin könne aufgrund ihrer Qualifikationen als freiberufliche Tätigkeit aufgefasst werden. Zudem überschreite die Unterrichtssituation von ihrem Umfang her nicht die Grenzen einer wohnartigen Betätigung. Auch der durch den Yogaunterricht verursachte Kraftfahrzeugverkehr sei, im zumutbaren Rahmen, hinzunehmen.

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Quelle: Verwaltungsgericht Trier

Räum- und Streupflicht bei gewerblichen Objekten zur Miete

Für die kommenden Tage sind auch in Hamburg weiterhin winterliche Temperaturen und Schneefälle angekündigt. Aber wie sieht die Räum- und Streupflicht eigentlich bei gewerblichen Mietobjekten aus? Die Antwort ist einfach: nicht anders als bei normalen Mietobjekten.

Grundsätzlich ist der Vermieter bzw. der Eigentümer des Gebäudes verpflichtet, auf den privaten Wegen und auch auf den an sein Grundstück angrenzenden öffentlichen Bereichen dafür zu sorgen, dass diese durch Dritte gefahrlos begehen werden können. Daher muss er bei Schneefall oder Eisglätte die Flächen frei räumen und ggf. mit einem abstumpfenden Mittel bestreuen.

Diese Pflichten kann der Eigentümer allerdings per ausdrücklicher Regelung im Mietvertrag oder per vertraglichem Verweis auf die Hausordnung auf den Mieter umlegen. Sofern diese fehlt, muss der Eigentümer also die Schneeschaufel in die Hand nehmen. Ist diese Regelung vorhanden, bleibt die Räumung weiterhin dem Mieter vorbehalten.

Tipp: Auch für die Räumung der Kundenparkplätze ist der Vermieter zuständig. Nach einem Urteil des Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 7 U 94/03) reicht ein Hinweisschild „Bei Schnee und Eis wird nicht geräumt und nicht gestreut“ nicht aus und befreit nicht von der Räum- und Streupflicht. Ein Platz muss aber nicht vollständig schnee- und eisfrei sein, ein rutschfester Durchgang für zwei Personen sollte aber vorhanden sein.

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Mietrecht: Mietnomandentum soll eingedämmt werden

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom 01.02.2013 dem Mietrechtsänderungsgesetz zugestimmt. Das Bundesjustizministerium möchte damit Anreize für Vermieter zur energetischen Sanierung schaffen. Darüber hinaus entlasten die Neuregelungen Mieter bei den Energiekosten, stärken die Position des Mieters bei der Umwandlung von Miete in Eigentum und schaffen Abhilfe gegen das Mietnomadentum.

Die Kosten für eine energetischen Modernisierung werden zukünftig ausgewogen auf Vermieter und Mieter verteilt. Die Mieter profitieren nach der Modernisierung (z.B. durch eine neue Dämmung des Gebäudes) von geringeren Nebenkosten und höherem Wohnkomfort. Dafür kann der wegen der Baumaßnahmen bestehende Mietminderungsanspruch bei energetischen Sanierungen künftig erst nach drei Monaten geltend gemacht werden.

Räumungsklagen müssen zusätzlich durch die deutsche Gerichte vorrangig bearbeitet werden um Fälle von Mietnomadentum schneller zu entscheiden. Die Gerichte können dann den Mieter auch verpflichten, entsprechende Sicherheiten für die Nutzungsentgelte zu stellen. Wird diese Anordnung dann nicht befolgt, kann die Wohnung im Eilverfahren geräumt werden.

Weitere Details zum Mietrechtsänderungsgesetz können Sie auf den Internet-Seiten des Bundesjustizministeriums nachlesen.

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