Die Einheitsbewertung von Grundstücken und Immobilien in den alten“ Bundesländern seit Anfang 2002 ist mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar und damit verfassungswidrig. Damit kann die Grundsteuer nicht mehr in der bisherigen Form erhoben werden. So hat es das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe entschieden (Urteil vom 10.4.2018)

Allerdings hat das Gericht dem Gesetzgeber eine doppelte Übergangsfrist eingeräumt: Bis Ende 2019 muss eine Neuregelung verabschiedet sein. Anschließend darf das verfassungswidrige Recht dann noch maximal fünf weitere Jahre angewandt werden, also höchstens bis Ende 2024.

Worum geht es?

Bis heute wird die Grundsteuer für Häuser und Grundstücke in den alten Bundesländern nach Einheitswerten auf dem Stand von 1964 berechnet, in den neuen Bundesländern gelten hierbei sogar Werte von 1935. Die Karlsruher Entscheidung hat weitreichende Folgen, denn sie betrifft nicht nur Eigentümer von Immobilien, sondern über die Nebenkosten auch Mieter. Für die Gemeinden geht es um Steuereinnahmen von immerhin 14 Milliarden Euro jährlich.

Warum sind die jetzigen Einheitswerte verfassungswidrig?

Kernargument der Richter: Dass immer noch die 1964 festgestellten Werte gelten, führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die es keine ausreichende Rechtfertigung gibt. Denn Gleichheit bedeutet auch: Die Steuerbasis muss die Wertverhältnisse zwischen den einzelnen Grundstücken und Immobilien realitätsgerecht widerspiegeln, damit die Steuerbelastung gleichmäßig verteilt ist.

Damit das System der Einheitsbewertung für Grundbesitz funktioniert, soll eigentlich alle sechs Jahre eine allgemeine Wertfeststellung (Hauptfeststellung) für bebaute und unbebaute Grundstücke erfolgen. Ziel: Die so ermittelten Einheitswerte sollen dem Verkehrswert der Grundstücke zumindest nahekommen, dann an dem Verhältnis der einzelnen Verkehrswerte zeigt sich, ob die Besteuerung gleichheitsgerecht ist. Allerdings hat es seit dem 1.1.1964 keine Hauptfeststellung mehr gegeben, sodass Wertverzerrungen entstanden sind, die inzwischen verfassungswidrige Ausmaße angenommen haben. Denn die Wertrelationen zwischen den einzelnen Grundstücken sind bei den Einheitswerten mittlerweile völlig anders als bei den Verkehrswerten.

Weder die Vermeidung von Verwaltungsaufwand noch der Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers können solche Ungleichbehandlungen rechtfertigen.

Wie geht es jetzt weiter?

Der Gesetzgeber muss den verfassungswidrigen Zustand in zwei Schritten beseitigen:

  • Die bisher festgestellten Einheitswerte und die darauf beruhende Grundsteuererhebung bleiben zunächst bis zum 31.12.2019 weiter erlaubt. Bis dahin muss eine gesetzliche Neuregelung her. Durch die Fortgeltung wird ein enormer Verwaltungsaufwand vermieden.
  • Sobald der Gesetzgeber eine Neuregelung verabschiedet hat, gelten die verfassungswidrigen Einheitswerte noch für weitere fünf Jahre fort, aber nicht länger als bis zum 31.12.2024. Das bedeutet: Spätestens ab 2025 darf die Grundsteuer allein auf der Basis bestandskräftiger Einheitswert- oder Grundsteuermessbescheide aus vorausgegangenen Jahren nicht mehr erhoben werden.

Mit dieser doppelten Befristung berücksichtigen die Karlsruher Richter, dass die anstehende Neubewertung von insgesamt rund 35 Millionen Grundstücken Zeit und viel Personal brauchen wird. Außerdem sollen die Gemeinden nicht in Haushaltsprobleme geraten, weil kurzfristig die Grundsteuereinnahmen einbrechen.

Lesen Sie hier die ausführliche Pressemeldung des Bundesverfassungsgerichtes zu dem Urteil.

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Quelle: Kfw Starthothek, Bundesverfassungsgericht, eigene Recherchen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen generell für unwirksam erklärt. Damit sind ist Mehrheit der lang laufenden Mietverträge, wie sie bei Mietverträgen für gewerbliche Räume sehr verbreitet sind, formwidrig und damit unzulässig.

Schriftformheilungsklauseln wurden in gewerblichen Mietverträgen bisher sehr häufig vereinbart und konnten z.B. so aussehen:

„Den Mietvertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der §§ 550, 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen.“

Solche Klauseln in gewerblichen Mietverträgen hat der Bundesgerichtshof nun für generell unwirksam erklärt.

Die Begründung:
Solche Klauseln laufen dem Sinn und Zweck des Gesetzes entgegen, welches eine Schriftform vorschreibt. Wenn mündliche Abreden dennoch gelten sollen, weil sie nachträglich verschriftlicht werden müssen, werde die im Gesetz enthaltene bewusste gesetzgeberische Entscheidung für die Schriftform in unzulässiger Weise umgangen.

Die Folge:
Jede Vertragspartei eines Vertrages mit einer unwirksamen Klausel kann einen langfristigen Mietvertrag unter Berufung auf einen Mangel der Schriftform vorzeitig aufkündigen – die Möglichkeit besteht daher sowohl für den Mieter, als auch für den Vermieter. (BGH, 07.11.2017 – Az. XII ZR 114/16)

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Quelle: KfW Starthothek, Bundesgerichtshof, eigene Recherchen

Zum 1.1.2108 wird das Werkvertragsrecht reformiert. In die neuen Regelungen werden Vorschriften zum Bau- bzw. Verbraucherbauvertrag aufgenommen und auch der Architekten- und Bauträgervertrag wird gesetzlich neu geregelt.

Dabei gelten die neuen Regeln für alle Verträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden. Wir haben für Sie die wichtigsten Änderungen zusammen gestellt:

  1. Die Abschlagszahlungen können zukünftig in Höhe des Wertes der erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistungen verlangt werden. Die bisherige Anknüpfung an den Wertzuwachs kann damit ausgeschlossen werden.
  2. Neu eingeführt wird ein fristloses Kündigungsrecht aus wichtigem Grund für beide Vertragsparteien – also sowohl für Besteller einer Leistung, als auch für den Werkunternehmer.
  3. Die Abnahmefiktion wird neu geregelt: Danach liegt eine Abnahme vor, wenn der Werkunternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und der Besteller darauf schweigt oder die Abnahme verweigert, ohne konkrete Mängel zu benennen. Ist der Besteller ein Verbraucher gilt dies nur dann, wenn zusammen mit der Abnahmeaufforderung auf die Folgen einer fehlenden Angabe von Mängel in Textform hingewiesen wurde. Macht der Besteller mindestens einen konkreten Mangel innerhalb der Frist geltend, gilt das Werk nicht als abgenommen. Dabei kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob der eingewendete Mangel tatsächlich besteht bzw. ob es sich bei dem Mangel um einen wesentlichen oder unwesentlichen Mangel handelt.
  4. Lieferantenregress für Handwerker: Baut der Handwerker im Rahmen eines Kaufvertrags mit einem Kunden mangelhafte Baumaterialen ein, haftet er dem Käufer bei Mängeln auch dann für die , wenn der Verkäufer den Mangel am Baumaterial nicht verschuldet hat.

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Quelle: KfW Starthothek, Allgemeiner Unternehmensverband Neubrandenburg e.V.

Bereits im Oktober 2015 hatten wir über die Gründung eines Unternehmens in einem reinen Wohngebiet berichtet. Jetzt hat das Verwaltungsgerichts Neustadt in einem neuen Urteil (Az.: 3 K 890/15) entschieden, dass dies nicht immer zulässig ist.

Im betroffenen Fall hatte die Klägerin ein Gewerbetriebes für Schlittenhundefahrten und Verkauf von Zubehör auf ihrem Grundstück (in einem reinen Wohngebiet) gegründet. Zusätzlich hielt sie neun Huskys. Als der zuständige Landkreis davon erfuhr, untersagte er ihr die Haltung von mehr als zwei Hunden. Dagegen klagte die Unternehmerin und verlor.

Die Richter am Verwaltungsgerichts Neustadt wiesen die Klage ab und begründeten dies damit, dass der Gewerbebetrieb in einem allgemeinen Wohngebiet eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung des Wohngrundstücks sei. Da diese jedoch nicht genehmigt worden war, sei der Fall eindeutig. Darüber hinaus gingen die Richter davon aus, dass es durch die Haltung von neun Hunden zu „über das übliche Maß hinausgehenden Lärmemissionen“ komme, die in dem allgemeinen Wohngebiet gebietsuntypisch und daher unzulässig seien.

Haben Sie weitere Fragen oder planen Sie die Gründung eines Unternehmens in einem Wohngebiet? Sprechen Sie uns gerne an.

Quelle: Verwaltungsgerichts Neustadt

Nach einem Beschluss des Verwaltungsgerichtes Trier (VG, (Az.: 5 L 2377/15.TR) kann die Nutzung einzelner Räume oder Wohneinheiten zur Ausübung einer freiberuflichen Tätigkeit in einem reinen Wohngebiet zulässig sein. Einzige Bedingung: Die beruflich genutzte Fläche muss gegenüber der wohnbaulich genutzten Fläche im Gebäude eindeutig untergeordnet sein und es muss sich um eine häuslichen Abläufen entsprechende, wohnartige Betätigung handeln.

In dem aktuellen Fall wurde nach Beschwerden aus der Nachbarschaft einer Yogalehrerin die Nutzung ihrer Wohnung zu Unterrichtszwecken untersagt. Der zuständige Landkreis begründete dies damit, dass es sich bei Yogaunterricht um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, die nicht unter die in § 13 der Baunutzungsverordnung genannte Ausnahmeregelung für freiberufliche Tätigkeiten falle.

Dagegen klagte die Yogalehrerin und bekam Recht. Nach Ansicht der Richter kann die Tätigkeit der Yogalehrerin könne aufgrund ihrer Qualifikationen als freiberufliche Tätigkeit aufgefasst werden. Zudem überschreite die Unterrichtssituation von ihrem Umfang her nicht die Grenzen einer wohnartigen Betätigung. Auch der durch den Yogaunterricht verursachte Kraftfahrzeugverkehr sei, im zumutbaren Rahmen, hinzunehmen.

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Quelle: Verwaltungsgericht Trier

Für die kommenden Tage sind auch in Hamburg weiterhin winterliche Temperaturen und Schneefälle angekündigt. Aber wie sieht die Räum- und Streupflicht eigentlich bei gewerblichen Mietobjekten aus? Die Antwort ist einfach: nicht anders als bei normalen Mietobjekten.

Grundsätzlich ist der Vermieter bzw. der Eigentümer des Gebäudes verpflichtet, auf den privaten Wegen und auch auf den an sein Grundstück angrenzenden öffentlichen Bereichen dafür zu sorgen, dass diese durch Dritte gefahrlos begehen werden können. Daher muss er bei Schneefall oder Eisglätte die Flächen frei räumen und ggf. mit einem abstumpfenden Mittel bestreuen.

Diese Pflichten kann der Eigentümer allerdings per ausdrücklicher Regelung im Mietvertrag oder per vertraglichem Verweis auf die Hausordnung auf den Mieter umlegen. Sofern diese fehlt, muss der Eigentümer also die Schneeschaufel in die Hand nehmen. Ist diese Regelung vorhanden, bleibt die Räumung weiterhin dem Mieter vorbehalten.

Tipp: Auch für die Räumung der Kundenparkplätze ist der Vermieter zuständig. Nach einem Urteil des Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 7 U 94/03) reicht ein Hinweisschild „Bei Schnee und Eis wird nicht geräumt und nicht gestreut“ nicht aus und befreit nicht von der Räum- und Streupflicht. Ein Platz muss aber nicht vollständig schnee- und eisfrei sein, ein rutschfester Durchgang für zwei Personen sollte aber vorhanden sein.

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Der Bundesrat hat in seiner Sitzung vom 01.02.2013 dem Mietrechtsänderungsgesetz zugestimmt. Das Bundesjustizministerium möchte damit Anreize für Vermieter zur energetischen Sanierung schaffen. Darüber hinaus entlasten die Neuregelungen Mieter bei den Energiekosten, stärken die Position des Mieters bei der Umwandlung von Miete in Eigentum und schaffen Abhilfe gegen das Mietnomadentum.

Die Kosten für eine energetischen Modernisierung werden zukünftig ausgewogen auf Vermieter und Mieter verteilt. Die Mieter profitieren nach der Modernisierung (z.B. durch eine neue Dämmung des Gebäudes) von geringeren Nebenkosten und höherem Wohnkomfort. Dafür kann der wegen der Baumaßnahmen bestehende Mietminderungsanspruch bei energetischen Sanierungen künftig erst nach drei Monaten geltend gemacht werden.

Räumungsklagen müssen zusätzlich durch die deutsche Gerichte vorrangig bearbeitet werden um Fälle von Mietnomadentum schneller zu entscheiden. Die Gerichte können dann den Mieter auch verpflichten, entsprechende Sicherheiten für die Nutzungsentgelte zu stellen. Wird diese Anordnung dann nicht befolgt, kann die Wohnung im Eilverfahren geräumt werden.

Weitere Details zum Mietrechtsänderungsgesetz können Sie auf den Internet-Seiten des Bundesjustizministeriums nachlesen.

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