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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen generell für unwirksam erklärt. Damit sind ist Mehrheit der lang laufenden Mietverträge, wie sie bei Mietverträgen für gewerbliche Räume sehr verbreitet sind, formwidrig und damit unzulässig.

Schriftformheilungsklauseln wurden in gewerblichen Mietverträgen bisher sehr häufig vereinbart und konnten z.B. so aussehen:

„Den Mietvertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der §§ 550, 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun, und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen.“

Solche Klauseln in gewerblichen Mietverträgen hat der Bundesgerichtshof nun für generell unwirksam erklärt.

Die Begründung:
Solche Klauseln laufen dem Sinn und Zweck des Gesetzes entgegen, welches eine Schriftform vorschreibt. Wenn mündliche Abreden dennoch gelten sollen, weil sie nachträglich verschriftlicht werden müssen, werde die im Gesetz enthaltene bewusste gesetzgeberische Entscheidung für die Schriftform in unzulässiger Weise umgangen.

Die Folge:
Jede Vertragspartei eines Vertrages mit einer unwirksamen Klausel kann einen langfristigen Mietvertrag unter Berufung auf einen Mangel der Schriftform vorzeitig aufkündigen – die Möglichkeit besteht daher sowohl für den Mieter, als auch für den Vermieter. (BGH, 07.11.2017 – Az. XII ZR 114/16)

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Quelle: KfW Starthothek, Bundesgerichtshof, eigene Recherchen

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Für die kommenden Tage sind auch in Hamburg weiterhin winterliche Temperaturen und Schneefälle angekündigt. Aber wie sieht die Räum- und Streupflicht eigentlich bei gewerblichen Mietobjekten aus? Die Antwort ist einfach: nicht anders als bei normalen Mietobjekten.

Grundsätzlich ist der Vermieter bzw. der Eigentümer des Gebäudes verpflichtet, auf den privaten Wegen und auch auf den an sein Grundstück angrenzenden öffentlichen Bereichen dafür zu sorgen, dass diese durch Dritte gefahrlos begehen werden können. Daher muss er bei Schneefall oder Eisglätte die Flächen frei räumen und ggf. mit einem abstumpfenden Mittel bestreuen.

Diese Pflichten kann der Eigentümer allerdings per ausdrücklicher Regelung im Mietvertrag oder per vertraglichem Verweis auf die Hausordnung auf den Mieter umlegen. Sofern diese fehlt, muss der Eigentümer also die Schneeschaufel in die Hand nehmen. Ist diese Regelung vorhanden, bleibt die Räumung weiterhin dem Mieter vorbehalten.

Tipp: Auch für die Räumung der Kundenparkplätze ist der Vermieter zuständig. Nach einem Urteil des Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 7 U 94/03) reicht ein Hinweisschild „Bei Schnee und Eis wird nicht geräumt und nicht gestreut“ nicht aus und befreit nicht von der Räum- und Streupflicht. Ein Platz muss aber nicht vollständig schnee- und eisfrei sein, ein rutschfester Durchgang für zwei Personen sollte aber vorhanden sein.

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Hamburg fördert den Umbau im Rahmen eines Zuschusses von bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten leer stehenden Immobilien zu Geschosswohnungen in der Innenstadt um familiengerechten Wohnraum zu schaffen und in der Innenstadt eine bessere Durchmischung von gewerblicher Nutzung und Wohnnutzung zu erreichen.

Dabei können Untersuchungen zur Klärung bautechnischer und vermarktungsstrategischer Fragen sowie Investitionen und Honorare bei einem Umbau gefördert werden. Antragsberechtigt sind alle Grund-/Gebäudeeigentümer oder sonst dinglich Verfügungsberechtigte (z.B. Erbbauberechtigte), die Umbaumaßnahmen zur anschließenden Eigennutzung oder Vermietung planen.

Die Höhe des Zuschusses beträgt für Untersuchungen zur Klärung bautechnischer oder vermarktungsstrategischer Fragen im Vorfeld eines Umbaus 50.00 % der Honorarkosten bis max. 7,50 EUR pro m² Nutzfläche und bei einem Umbau mit Investitionskosten von mindestens 100.000 EUR 10.00% der Investitionskosten einschließlich Honorarkosten bis max. 153 EUR pro m² Wohnfläche.

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